Bon, ce post demande de revenir un peu en arrière.
Notre projet de création se peaufine depuis maintenant 8 mois (début de notre accompagnement par la BGE).
Au départ, on avait trouvé une reprise (me paraissait moins hasardeuse qu'une création pure et dure, quoique plus couteuse).
J'avais trouvé une pizzeria dans le denaisis (limite Roeulx/Lourches, sous Denain) dans sa première année d'activité, la femme qui la tenait avait été lachée par son associée (sa soeur), fatiguée (enceinte) et voulait suivre son mari en mutation. La mutation a capoté donc l'affaire ne s'est pas faite. Néanmoins on avait eu un bon contact, donc avec ma femme nous avons pu faire une EMT chez cette personne pendant 2 semaines, où elle nous a livré ses recettes et où on a pu se confronter au métier. Franchement on était vert que ça se fasse pas, excellent feeling.
Du coup nous avons fini par nous tourner vers une création et nous avons trouvé un local proche de chez nous (Hautmont, à 3km à vol d'oiseau de chez Fabio Tricolle
!), le prévisionnel est fait ainsi qu'un tour des banques, on attend leur retour mais l'avis des conseillers ont été positifs.
Et là patatra, la nana qui tient la pizzeria de Roeulx nous a rappelé : elle vend définitivement car son mari a retrouvé du taff, préavis déjà donné pour la maison, elle baisserait même son prix de vente... Du coup on ne sait plus quoi faire car c'est la création face au coup de coeur au départ... j'aurai donc bien aimé avoir votre avis sur les 2 cas, que je vais essayer de détailler ci-dessous :
Cas 1) la repriseLocalisation : limite Roeulx/Lourches (2 communes de 3800 habitants chacune environ avec un niveau socio-professionnel moyen, Roeulx légèrement plus rupin que Lourches plus ouvrier).
Emplacement : Local en angle de 55m²+WC+cave, Lidl en face pour le parking + des places dans la rue, mais pas devant le local même (la mairie a posé des bornes). Le bailleur possède tout l'immeuble, pas de problème de copropriété a gérer.
Aménagement : 12/15 couverts, rien à refaire pour l'hygiène. Le matos classique est là, de gamme basique (acheté chez Metro dont le four electrique). La table de préparation sera à changer un jour (juste une table inox avec le bloc gastro froid au dessus, pas de froid sous la table). Pas de gaz
CA : 70 000€ TTC (officiel) environ, elle doit avoir son bilan prochainement.
Prix de vente demandé : 40 000€
Charges : A priori la zone est passée ZRU (a confirmer) donc exemption taxe pro (elle paye 200€ actuellement), loyer 760€/mois, taxe foncière dérisoire (car partagée avec le reste de l'immeuble d'habitation)
Clientèle : locale (ouvriers, djeuns, familles)
Concurrence : un kiosque a pizza (la franchise) s'est installée à 50m sur le trottoir d'en face et capte une clientèle de passage sortant de l'Intermarché à coté du Lidl. Mais elle n'a pas perdu de CA officiel (prouvé par des CA mensuels certifiés par son comptable). 2 fritteries et kébab qui n'ont pas la même clientèle sur place, sinon faut faire plus de 5km pour trouver une autre pizzeria (Somain ou Denain).
Potentiel de développement : Elle bosse mal le midi car offre limitée à la pizza (pas de salade, de panini, ni de contact avec les entreprises des ZI alentour, pas de livraison...). Recette basique mais qui plaît à ses clients (pate faite à la farine T55 premier prix de chez Metro, donc surement améliorable gustativement, carte de 15 pizzas un peu limitée, pas de coups marketing genre pizza du mois). Mise en valeur faible de la façade largement améliorable (rouge sur fond brique rouge), axe passant mais les gens en voiture se rendent pas compte qu'il y a une pizzeria autre que le kiosque
Points négatifs : Accès et WC non adapté handicapé, matos assez moyenne gamme (four, pétrin made in Metro), clientèle très locale finalement malgré l'axe très passant (problème de mise en valeur de la façade)
Points positifs : Une clientèle déjà constituée, que nous connaissons déjà pour avoir bossé dedans, peu de concurrent malgré le kiosque en frontal et ceux de Denain ont une réputation assez detestable, bail commercial très généreux pour le locataire, aménagement correct avec une salle chaleureuse telle qu'on la voulait.
Cas 2 : la création dans un local nuLocalisation : Hautmont (16000 habitants à faibles revenus, ville très "populaire" comme on dit)
Emplacement : local de 53m² + WC + cave à la fin de la rue de la gare excentré par rapport au centre-ville ancien mais proche des nouveaux HLM, proche de l'angle de la rue avec le "grand" axe qui va du centre-ville vers la ZI de Feignies. Parking devant, à 3mn parking d'un Lidl + autre parking au bout de la rue de la gare. En zone inondable, a priori il arrive que la Sambre fasse des siennes et que la cave ait quelques centimètres d'eau à pomper. Le bailleur possède tout l'immeuble (un appart' au dessus). En rénovation depuis 2 ans, le carrelage sol est fait, le proprio s'occupera du carrelage mural coté cuisine et met en place les compteurs individualisés.
Aménagement : En faisant sauter une cloison qui sépare le local en 2, on compte faire une cuisine ouverte sur une salle d'une 10aine de couverts, à notre charge la mise en place des prises electriques, des radiateurs, luminaires, évier pour la vaisselle. Présence d'une cheminée d'immeuble pour l'évacuation des fumées (pas besoin de hotte ou d'accès en façade).
Charges : Loyer 600€/ mois, pas de porte 10 000€, commission agence immo 3500TTC, ZRU donc exemption taxe pro, taxe foncière au prorata de la surface occupée
Clientèle : locale + étudiante espérée (voir potentiel de développement) + pros avec la ZI pas trop éloignée
Concurrence : Sur Hautmont même, une autre pizzeria très mal placée (peu visible dans une ruelle), réputation pas sérieuse. Beaucoup de friteries (dont 1 et un snack kebab dans la rue du local visé). Dans la ZAC proche : pizza Paï, buffalo grill, flunch, un kiosque à Pizza de l'autre côté de la ZAC (côté Maubeuge). Et bien sûr, à Louvroil (de l'autre côté de la ZAC) : Fabio T. ! Quoique sur un grand axe donc pas forcément la même clientèle.
Potentiel de développement : Les HLM nouveaux sont arrivés récemment (100 logements environ), derrière la rue, le nouveau lycée pro devrait être fini en septembre 2009 ce qui laisse espérer une clientèle du midi pour le snack à partager avec les fritteries/kebab du coin, des ZI pas trop éloignées donc peut-etre livraison aux pros.
Points négatifs : Proprio un peu saoulant qui se mèle un peu de tout, des travaux d'aménagements encore à sa charge sur lesquels on aura pas de maitrise restent à faire pour qu'on puisse faire notre aménagement. Clientèle qui risque d'être un peu trop limitée aux étudiants (pourraient faire fuir des familles ou des vieux ?). Local un peu tarabiscoté (angles de murs bizarres) pour l'aménagement, les WC n'ont pas été pensés pour les handicapés et nécessiterons de refaire la cloison complète à notre charge le jour où la loi passera.
Points positifs : Le gros lycée à côté pourrait booster le midi, qui marche moins que le soir a priori, du parking quand même, placé entre les 2 centre-villes d'Hautmont (le nouveau de HLM en haut de la ville et l'ancien en bas).
Evidemment, la reprise couterait un peu plus cher mais pas énormément non plus finalement vu que dans l'autre cas nous avons une comm' d'agent immo + un pas de porte à verser. Ce n'est pas le critère principal. Je sais qu'il manque encore le bilan de la pizzeria pour se prononcer définitivement mais qu'est-ce que cela vous inspire ?
PS : désolé pour le pavé
