Fédération des Pizzaïolos de France
Techniques - Organisation Aménagement - Stratégie Communication => Gérer son établissement => Réglementation - Lois - Fiscalité => Discussion démarrée par: 2F le 04 mars 2009 à 09:05:57
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Salut à tous,
Après avoir discuté du bail avec mon proprio et le notaire et avoir convenus ensembles des clauses notamment de la libre session de ce bail sans consultation du proprio pour moi (mais pas pour les autres locataires), le clerc a rédigé le bail et me l'a envoyé et là je découvre de nombreuses clauses dont nous n'avons pas parlé :
- GARNISSEMENT
Le "preneur" garnira et tiendra constamment garnis les lieux loués d'objets mobiliers, matériel et marchandises en quantité et de valeur suffisante pour répondre en tous temps du paiement des loyers et charges et de l'exécution des conditions du bail.
- SOLIDARITE ET INDIVISIBILITE
Les obligations résultant du présent bail pour le "preneur" constitueront pour tous les ayants cause et ayants droit et pour toutes personnes tenues au paiement et à l'exécution une charge solidaire et indivisible. Dans le cas où les significations prescrites par l'article 877 du Code Civil deviendraient nécessaires, le coût en serait payé par ceux à qui elles seraient faites.
Autant la première de garnissement ne pose pas forcément problème même si je la trouve un peu abusive, autant la seconde est carrément à mon désavantage. Elle signifie que je suis caution de tout repreneur et que donc si ce dernier ne paie pas ses loyers, je dois m'en acquitter à sa place !!!!
Est-ce que vous avez déjà entendu parler d'une telle clause ? Elle n'a en tout cas jamais été évoquée lors de la rencontre avec le notaire. Il vaudrait mieux qu'on trouve un accord rapidement car comme nous étions d'accord sur le projet de bail, le proprio m'a déjà donné les clefs du local et j'ai commencé les travaux !!
Est-ce que vous avez déjà entendu parlé de ce genre de clause ?
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idem pour moi...
Si tu as des doutes, va voir sur Internet à la rubrique "bail commercial" : tu trouveras plein d'exemples de baux et tu verras que ce genre de clause est fréquent...
Par contre, n'oublies pas : tu es en droit commercial, plus en civil... De ce fait, tout ou presque se négocie... Si tu as déjà choisi un comptable : va le voir : les comptables en règle général peuvent être de bons conseillers juridiques... Et puis, ton comptable, il a intéret à te garder comme client tout au long de la vie de ton entreprise : il te conseillera au mieux de tes intérets, tandis que le notaire, une fois que ce sera signé et qu'il aura empoché ses émoluments,... il ne te connaîtra plus... :-\
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idem tous les baux commerciaux depuis une dizaine d'année dans ma région ont ces 2 clauses , la 1ere n'a pas vraiment d'importance mais la seconde je trouve qu'elle peut être lourde de conséquences essayer de négocier ce point la en réduisant le nombre d'années pour lesquelles vous seriez caution et le jour ou vous vendez a votre tour prenez toutes les précautions auprès du nouvel acquéreur, en ce qui me concerne j'ai refusé de signé cette clause et par chance le promoteur m'a vendu les murs ce qui a réglé le problème.
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Si je revends mon fond de commerce ou mon bail commercial et que le repreneur ne paie pas le loyer je vais me retrouver comme un imbécile à devoir les rêgler à sa place sans recours ?
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En ce qui concerne la solidarité et l'indivisibilité comme cité par maître chocolat , le bailleur n'a pas de regard et de décision sur le futur locataire.
Dans le cas ou votre bail pourrai être cédé , faites le intervenir dans les décisions de cession et par la même faites le renégocier un autre bail avec le nouveau locataire.
j'ai lu que vous faites des travaux , donc une modification de l'état des lieux avant la signature du bail .
faites un maximum de photos avec la date du cliché , prouvant l'amélioration du local et sa rénovation.
Car au moment de la signature du bail vous allez faire un constat d'état des lieux des travaux que vous avez engagé...
même si vous êtes responsable de la tenue du local commercial et que vous avez mis au normes , en cas de litige sur les dégradations vous aurez une base de défense non négligeable.
ps pour mes photos avant travaux et pendant.. j'ai photographié le journal local avec sa date de parution , afin de prouver la date des clichés.On est jamais trop prudent.
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Que le repreneur doive refaire un bail avec le proprio revient à laisser au proprio le choix du repreneur.
En ce qui me concerne je ne signerai pas de bail avec cette clause car je ne souhaite pas (la réalité sera peut-être differente) rester 9 ans à cet emplacement et je le trouve comme Fatiha trop "dangereux".
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Bon je vais appeler le propriétaire pour trouver un accord. Tout se passe pour le mieux avec lui depuis le début, j'espère que ça ne va pas changer...
Je vous tiens au courant et surtout merci pour vos conseils et renseignements, pour l'instant mon comptable est mon seul conseil et il me dit de faire sauter cette clause.
On va voir si j'y parviens ...
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que ferez vous si il n'acceptais pas, vous avez déjà commencé à faire des travaux ?
dans le cas extrême il peut vous obliger à remettre en l'état.(l'état avant les travaux)
le parcours de l'entrepreneur n'est pas un long fleuve tranquille
Oui c'est exact maître , à condition qu'un état des lieux avant travaux eu été fait.
pour cette remise en état.
Mais comme je lis que le bail n'est pas signé , le risque est plus engagé chez ce propriétaire
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Que le repreneur doive refaire un bail avec le proprio revient à laisser au proprio le choix du repreneur.
En ce qui me concerne je ne signerai pas de bail avec cette clause car je ne souhaite pas (la réalité sera peut-être differente) rester 9 ans à cet emplacement et je le trouve comme Fatiha trop "dangereux".
Un bail commercial 3/6/9 est résiliable tous les trois ans, avec un préavis minimum de 6 mois. Rien ne t'empeche aussi de ceder ton bail, a toi de bien étudier le projet de bail que tu pourrais demander, et les clauses qui y figurent, ensuite à toi de négocier avec ton 'futur' proprio
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J'ai rediscuté avec le proprio... Je pense qu'on trouvera un accord... Mais ...
Ce qui me dérange dans l'histoire c'est qu'on a fait une réunion avec le notaire pour discuter des clauses du bail et que l'on a jamais évoqué cette dernière. Et celle-ci comme d'autres, moins embêtantes pour moi, mais quand même embêtantes et contribuant uniquement à protéger les intérêts du proprio sont inscrites sur le bail sans que je le sache.
C'est la démarche, la méthode, l'éthique, en plus du déséquilibre qu'ellent entrainent dans le bail qui font que je ne puis le signer.
Si on m'avait parlé de cette clause lors de la discussion du bail j'aurais exprimé mon désaccord ferme et définitif à ce moment là. La notaire s'est dit être mon défenseur autant que celui du proprio, c'est un mensonge si les choses restent en l'état.
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Oui c'est exact maître , à condition qu'un état des lieux avant travaux eu été fait.
pour cette remise en état.
Mais comme je lis que le bail n'est pas signé , le risque est plus engagé chez ce propriétaire
Effectivement rien n'a été signé, aucun état des lieux n'a été effectué et le notaire avait bien dit au proprio de ne pas me donner les clefs avant la signature.
J'ai dit au proprio qu'il n'y aurait pas de problème puisque le bail reprendrait ce qui avait été décidé lors de notre entretien ... mais bon là, en l'occurence, ce n'est pas du tout le cas.
Moi j'avoue ca me fait halluciner qu'une telle clause ne vous choque pas et que vous soyez prêts à la signer ! Ca veut dire qu'en tant que preneur tu prends des risques pour ton crédit, pour que ton entreprise tourne, pour les normes et en plus pour que ton proprio soit payé à rien faire même si toi tu n'as plus rien à voir avec lui ? Le proprio, lui, il dort tranquille, est-ce cela l'essentiel ?
A force d'accepter de signer de telles clauses c'est pas ainsi qu'on les verra disparaître.
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J'ai rediscuté avec le proprio... Je pense qu'on trouvera un accord... Mais ...
Ce qui me dérange dans l'histoire c'est qu'on a fait une réunion avec le notaire pour discuter des clauses du bail et que l'on a jamais évoqué cette dernière. Et celle-ci comme d'autres, moins embêtantes pour moi, mais quand même embêtantes et contribuant uniquement à protéger les intérêts du proprio sont inscrites sur le bail sans que je le sache.
C'est la démarche, la méthode, l'éthique, en plus du déséquilibre qu'ellent entrainent dans le bail qui font que je ne puis le signer.
Si on m'avait parlé de cette clause lors de la discussion du bail j'aurais exprimé mon désaccord ferme et définitif à ce moment là. La notaire s'est dit être mon défenseur autant que celui du proprio, c'est un mensonge si les choses restent en l'état.
Le notaire il a été choisi par qui ? par toi ou par le proprio ? Si tu vuex etre accompagné d'un conseiller dans le domaine juridique, choisis le.....
Les notaires sont des gens de compromis, mais le client c'est le proprio.
Tu peux demander un projet de bail, le lire à tete reposée sans la pression d'une réunion, ou le faire lire par TON notaire, comptalble ou autre. Avant toute chose, demande un projet de bail, ensuite tu pourras faire part de tes remarques et des modifications que tu souhaites. Si vous tombez d'accord tout est bien, sinon il ne te reste plus qu'à chercher ailleurs....
On stigmatise souvent les propriétairs, mais si cette clause existe, c'est qu'elle a aussi une raison....Il serait trop facile de ceder le droit au bail à une sarl lambda, laquelle deposerait son bilan dans la foulée, et le proprio n'aurait plus que son mouchoir pour pleurer..... Tu dois negocier tout cela au travers ton bail. Un bail est un contrat, les contrats ca sert surtout pour les divorces pas pour les mariages.
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Ca me rappelle drolement ma situation pour le local que j'ai visé à Hautmont fut un temps.
Normalement ta responsabilité est associée au repreneur pour la tranche de 3 ans en cours du 3/6/9.
Exemple : tu remets au bout de 4 ans, tu es dans la 2eme tranche, donc ta responsabilité se prolonge jusque la 6eme année.
C'est ce que m'avait expliqué mon notaire en tout cas.
Pour ton notaire, c'est le tien ou celui du proprio ? Dans le second cas, effectivement, n'attend pas qu'il protège tes intérêts, il ne verra que ceux du proprio (en restant dans la légalité). Ton recours : prendre ton propre notaire et entamer une partie à 4 où les notaires se renverront les projets de bail jusqu'on obtienne un projet satisfaisant pour tout le monde. Bien sûr cette méthode demande du temps, je ne sais pas à quel point tu es pressé.
Courage.
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C'est effectivement le notaire du proprio et c'est moi qui paie le bail 610€.
Le clerc vient de m'appeler. J'ai fait changer tout ce qui me dérangeait et sur la clause de solidarité j'ai demandé à ce qu'elle soit enlevée et remplacée par une clause stipulant que le repreneur que je choisirais devrait avoir une caution. Puisqu'il me disait que pour me protéger de cette clause je devrais demander à mon acheteur d'avoir lui même une caution... Du coup j'ai sauté sur l'occasion et je lui ai donc dit : le fait que mon repreneur ait une caution solidaire protège autant le proprio que la clause de solidarité mais ne fait pas de moi son bouclier alors rajoutons à la clause de libre cession que le repreneur devra posseder une caution et enlevons la clause de solidarité.
Il m'a dit que l'on pouvait effectivement le faire ainsi et qu'il allait le proposer au proprio.
Je n'ai pas trop l'impression que le bail soit en ma défaveur d'une manière générale, il protège bien le proprio, c'est sûr, et comme vous le dîtes je le conçois parfaitement. Ce qui me dérange c'est que cette clause se sert de moi comme armure quand bien même je serai sur d'autres champs de bataille.
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Bon il a mis du temps à rappeler mais n'a pas voulu céder sur la clause de solidarité. J'ai juste obtenu de revoir la durée, 15 mois et son annulation si mon repreneur avait une caution bancaire.
Ca ne m'empêche pas de trouver cette clause bien dangereuse. J'ai l'impression de me faire avoir sur le coup.
M'enfin ...
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accepter 15 mois c'est correct mais quand vous cèderez a votre tour prenez aussi quelques précautions sur le futur acquéreur