[Thierry Aouate]

Pas evident du tout comme dilemme, mais je suis un peu du même avis que Fatiha.
Ton coup de coeur penche bien sûr sur l'affaire à reprendre, çà se sent dans tes propos.
Je te cache pas qu'a première vue, je pense que je pencherais aussi sur la reprise mais je n'ai pas les tout les tenants et les aboutissants.
Quand à la création, attention au propriétaire qui veut mettre son nez partout!
Il peut se rendre à force très envahissant.
Fais ton choix, et bats toi à fond pour négocier au maxi...
Il n'y a pas de hasard dans la vie, il n'y a que des rendez-vous

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[Hors ligne pat09]

Trop baisser notre garde sur les propos des vendeurs.

Je serai plus méfiant par rapport à la réputation qui fut dégradé sur la fin.Et comme ,en plus les gens d'ici n'aiment pas trop les estrangers je ne l'apprends seulement bien plus tard...
En faisant le ménage à fond,lors de la reprise,j'ai découvert des additions de mars,mai et eux m'avaient donné des cartes refaitent juste après.Et quand tu vois la hausse des prix de 1 € mini sur les plats,je pense qu'une partie de la clientèle n'a pas aimé...
Et d'autres petits détails qui accumulés me font poser la question;si j'avais créer ne serai ce pas mieux...Surtout qu'ici je suis en zone défavorisée de montagne et que quand tu crées il y a pas mal d'avantages.

Mais bon on a craqué sur le site et on voulait changer de vie de A à Z alors ça passe ou ça casse et dans ce dernier cas on refera autre chose.

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[Hors ligne Tricolle Fabio]

Bonjour , tu peux passer après 13 h la semaine le mardi et mercredi je suis un peu plus disponible
à plus tard

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[Sebcroco]

Pat09 : sur ton vécu propre, quels aspects penses-tu avoir négligés si c'était à refaire ?

Fabio : Je passerai sans problème, en fait pour tout dire, j'ai déjà mangé chez toi mais je n'ai fais le lien qu'il y a peu de temps quand tu as mis ta photo en avatar. Avant cela je n'avais pas compris que l'italien du Ch'nord du forum était la même personne que cette pizzeria où j'ai si bien mangé (pizza bolo pas trop cuite )... A quels horaires es-tu le plus dispo ? Histoire de pas déranger pendant le coup de bourre !

Merci à tous 2 

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[Hors ligne Tricolle Fabio]

bonsoir sebroco !! tu peux passer me voir ! je suis dispo pour des renseignements

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[Hors ligne pat09]

en ayant fait une reprise sur un coup de coeur en bonne partie je dirais avec le recul d'y faire que plus attention,car on néglige certains aspects qui peuvent être gênant plus tard...

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[Thierry Graffagnino]

Je trouve que tu as vraiment bien étudié ton projet et les banquiers vont apprécier...
Ce soir nous sommes en pleine discussion sur la modération et je crois que demain beaucoup de nos membres donneront leur avis sur ton projet.

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[chti]

Merci pour vos premières réponses.

Ch'ti pizz : pour la reprise et donc pour le fait qu'elle veuille vendre plus cher j'ai oublié de préciser qu'elle a justement baissé son prix de 3 000 euros par rapport au prix de base lorsqu'on devait reprendre au départ (40 000 contre 43 000 initialement prévu).
Le pas de porte pour la création est non négociable de la part du proprio, en revanche il s'est engagé à faire quelques travaux. C'est surtout les frais d'agence immo qui m'embêtent mais je ne peux pas négocier plus (déjà réduit de 5 000 à 3 500 euros).

Il y a maintenant urgence pour eux vu qu'il a signe sa mutation, a mon avis tu peux obtenir plus de remise pour la cession.
Pour le pas de porte, les frais d'agence 50% du pas de porte c'est énorme, tu peux negocier ca à un ou deux mois de loyer.

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[Sebcroco]

Merci pour vos premières réponses.

Ch'ti pizz : pour la reprise et donc pour le fait qu'elle veuille vendre plus cher j'ai oublié de préciser qu'elle a justement baissé son prix de 3 000 euros par rapport au prix de base lorsqu'on devait reprendre au départ (40 000 contre 43 000 initialement prévu).
Le pas de porte pour la création est non négociable de la part du proprio, en revanche il s'est engagé à faire quelques travaux. C'est surtout les frais d'agence immo qui m'embêtent mais je ne peux pas négocier plus (déjà réduit de 5 000 à 3 500 euros).

Fatiha :effectivement mon message est un peu orienté car j'ai un petit coup de coeur pour la reprise. D'où la difficulté du choix. Merci pour ton avis

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[Hors ligne fatiha]

en lisant votre message je pense que vous avez  déjà une préférence , décision difficile a prendre mais a priori vous avez pesé le pour et contre , je vous donne mon avis la reprise me parait plus intéressante attention ce n'est qu'un avis les conseilleurs ne sont pas les payeurs par contre j'ai constaté d'après la façon dont vous avez rédigé votre message que vous savez exactement ce qu'il faut faire pour qu'une affaire marche bien

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[Hors ligne Pizza Swing]

si tu vas à Louvroil ca m'interesse car quand je vais en Belgique le lundi Fabio n'est pas ouvert...au moins j'aurai un autre point de chute !!

Je ne suis pas assez spécialiste pour te répondre mais je pense que Fabio pourra t'indiquer quelques renseignements concernant le coin.
 

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[chti]

Pas évident comme dilemme, le tout est que ce n’est pas un dilemme tu as deux possibilités qui s’offrent à toi, ce n’est pas l’une contre l’autre mais voir laquelle des deux est la plus intéressantes, les avantages et inconvénients des deux, et voir si l’une de ces deux solutions serait pour toi viable



1)   La Reprise : J’ai un peu de mal à croire aux histoires de mutation, pas mutation, et cela ne doit pas intervenir dans ta décision. Peut être a-t-elle attendue au maximum pour vendre plus cher et que là elle doit lâcher.
Donc agglomération disons de 8000hbts, pas de place de parking devant la pizzeria, c’est un sérieux handicap  y compris pour toi si tu dois livrer un jour. Le matos n’est pas top, il y aura du renouvellement à prévoir (four, table inox avec gastro…) As-tu la liste du matériel de la pizzeria ?  Chiffre annoncé, tu ne peux considérer que celui là, l’autre tu n’en as aucune certitude.  Quel est le bénéfice net ? Quels sont les amortissements ? La concurrence en face ce n’est quand même pas top, depuis quand ce kiosque est il installé ? Le loyer 760€ me semble un peu excessif pour la surface. As-tu chiffré les travaux pour rendre la façade plus visible. ?
WC la loi est déjà passée c’est son application je crois 2011 dernier délai
Y a-t-il d’autres concurrents sur la zone ?
-
.-2 La création :
La ville a déjà plus d’habitants,  pourquoi devoir payer un pas de porte de 13500€ avec les frais ? Une concurrence assez sérieuse et nombreuse quand même Proprio qui se mêle de tout, c’est un gros handicap. .  Pour les wc, à partir du moment ou il y a les travaux l’acces handicape doit être prévu.(voir avec le service d’urbanisme de la ville). Ce projet la me semble cher vu la concurrence qu’il y a .

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[Sebcroco]

Bon, ce post demande de revenir un peu en arrière.

Notre projet de création se peaufine depuis maintenant 8 mois (début de notre accompagnement par la BGE).

Au départ, on avait trouvé une reprise (me paraissait moins hasardeuse qu'une création pure et dure, quoique plus couteuse).
J'avais trouvé une pizzeria dans le denaisis (limite Roeulx/Lourches, sous Denain) dans sa première année d'activité, la femme qui la tenait avait été lachée par son associée (sa soeur), fatiguée (enceinte) et voulait suivre son mari en mutation. La mutation a capoté donc l'affaire ne s'est pas faite. Néanmoins on avait eu un bon contact, donc avec ma femme nous avons pu faire une EMT chez cette personne pendant 2 semaines, où elle nous a livré ses recettes et où on a pu se confronter au métier. Franchement on était vert que ça se fasse pas, excellent feeling.

Du coup nous avons fini par nous tourner vers une création et nous avons trouvé un local proche de chez nous (Hautmont, à 3km à vol d'oiseau de chez Fabio Tricolle  !), le prévisionnel est fait ainsi qu'un tour des banques, on attend leur retour mais l'avis des conseillers ont été positifs.

Et là patatra, la nana qui tient la pizzeria de Roeulx nous a rappelé : elle vend définitivement car son mari a retrouvé du taff, préavis déjà donné pour la maison, elle baisserait même son prix de vente... Du coup on ne sait plus quoi faire car c'est la création face au coup de coeur au départ... j'aurai donc bien aimé avoir votre avis sur les 2 cas, que je vais essayer de détailler ci-dessous :


Cas 1) la reprise

Localisation : limite Roeulx/Lourches (2 communes de 3800 habitants chacune environ avec un niveau socio-professionnel moyen, Roeulx légèrement plus rupin que Lourches plus ouvrier).
Emplacement : Local en angle de 55m²+WC+cave, Lidl en face pour le parking + des places dans la rue, mais pas devant le local même (la mairie a posé des bornes). Le bailleur possède tout l'immeuble, pas de problème de copropriété a gérer.
Aménagement : 12/15 couverts, rien à refaire pour l'hygiène. Le matos classique est là, de gamme basique (acheté chez Metro dont le four electrique). La table de préparation sera à changer un jour (juste une table inox  avec le bloc gastro froid au dessus, pas de froid sous la table). Pas de gaz
CA : 70 000€ TTC (officiel) environ, elle doit avoir son bilan prochainement.
Prix de vente demandé : 40 000€
Charges : A priori la zone est passée ZRU (a confirmer) donc exemption taxe pro (elle paye 200€ actuellement), loyer 760€/mois, taxe foncière dérisoire (car partagée avec le reste de l'immeuble d'habitation)
Clientèle : locale (ouvriers, djeuns, familles)
Concurrence : un kiosque a pizza (la franchise) s'est installée à 50m sur le trottoir d'en face et capte une clientèle de passage sortant de l'Intermarché à coté du Lidl. Mais elle n'a pas perdu de CA officiel (prouvé par des CA mensuels certifiés par son comptable). 2 fritteries et kébab qui n'ont pas la même clientèle sur place, sinon faut faire plus de 5km pour trouver une autre pizzeria (Somain ou Denain).
Potentiel de développement : Elle bosse mal le midi car offre limitée à la pizza (pas de salade, de panini, ni de contact avec les entreprises des ZI alentour, pas de livraison...). Recette basique mais qui plaît à ses clients (pate faite à la farine T55 premier prix de chez Metro, donc surement améliorable gustativement, carte de 15 pizzas un peu limitée, pas de coups marketing genre pizza du mois). Mise en valeur faible de la façade largement améliorable (rouge sur fond brique rouge), axe passant mais les gens en voiture se rendent pas compte qu'il y a une pizzeria autre que le kiosque
Points négatifs : Accès et WC non adapté handicapé, matos assez moyenne gamme (four, pétrin made in Metro), clientèle très locale finalement malgré l'axe très passant (problème de mise en valeur de la façade)
Points positifs : Une clientèle déjà constituée, que nous connaissons déjà pour avoir bossé dedans, peu de concurrent malgré le kiosque en frontal et ceux de Denain ont une réputation assez detestable, bail commercial très généreux pour le locataire, aménagement correct avec une salle chaleureuse telle qu'on la voulait.


Cas 2 : la création dans un local nu
Localisation : Hautmont (16000 habitants à faibles revenus, ville très "populaire" comme on dit)
Emplacement : local de 53m² + WC + cave à la fin de la rue de la gare excentré par rapport au centre-ville ancien mais proche des nouveaux HLM, proche de l'angle de la rue avec le "grand" axe qui va du centre-ville vers la ZI de Feignies. Parking devant, à 3mn parking d'un Lidl + autre parking au bout de la rue de la gare. En zone inondable, a priori il arrive que la Sambre fasse des siennes et que la cave ait quelques centimètres d'eau à pomper. Le bailleur possède tout l'immeuble (un appart' au dessus). En rénovation depuis 2 ans, le carrelage sol est fait, le proprio s'occupera du carrelage mural coté cuisine et met en place les compteurs individualisés.
Aménagement : En faisant sauter une cloison qui sépare le local en 2, on compte faire une cuisine ouverte sur une salle d'une 10aine de couverts, à notre charge la mise en place des prises electriques, des radiateurs, luminaires, évier pour la vaisselle. Présence d'une cheminée d'immeuble pour l'évacuation des fumées (pas besoin de hotte ou d'accès en façade).
Charges : Loyer 600€/ mois, pas de porte 10 000€, commission agence immo 3500TTC, ZRU donc exemption taxe pro, taxe foncière au prorata de la surface occupée
Clientèle : locale + étudiante espérée (voir potentiel de développement) + pros avec la ZI pas trop éloignée
Concurrence : Sur Hautmont même, une autre pizzeria très mal placée (peu visible dans une ruelle), réputation pas sérieuse. Beaucoup de friteries (dont 1 et un snack kebab dans la rue du local visé). Dans la ZAC proche : pizza Paï, buffalo grill, flunch, un kiosque à Pizza de l'autre côté de la ZAC (côté Maubeuge). Et bien sûr, à Louvroil (de l'autre côté de la ZAC) : Fabio T. ! Quoique sur un grand axe donc pas forcément la même clientèle.
Potentiel de développement : Les HLM nouveaux sont arrivés récemment (100 logements environ), derrière la rue, le nouveau lycée pro devrait être fini en septembre 2009 ce qui laisse espérer une clientèle du midi pour le snack à partager avec les fritteries/kebab du coin, des ZI pas trop éloignées donc peut-etre livraison aux pros.
Points négatifs : Proprio un peu saoulant qui se mèle un peu de tout, des travaux d'aménagements encore à sa charge sur lesquels on aura pas de maitrise restent à faire pour qu'on puisse faire notre aménagement. Clientèle qui risque d'être un peu trop limitée aux étudiants (pourraient faire fuir des familles ou des vieux ?). Local un peu tarabiscoté (angles de murs bizarres) pour l'aménagement, les WC n'ont pas été pensés pour les handicapés et nécessiterons de refaire la cloison complète à notre charge le jour où la loi passera.
Points positifs : Le gros lycée à côté pourrait booster le midi, qui marche moins que le soir a priori, du parking quand même, placé entre les 2 centre-villes d'Hautmont (le nouveau de HLM en haut de la ville et l'ancien en bas).


Evidemment, la reprise couterait un peu plus cher mais pas énormément non plus finalement vu que dans l'autre cas nous avons une comm' d'agent immo + un pas de porte à verser. Ce n'est pas le critère principal. Je sais qu'il manque encore le bilan de la pizzeria pour se prononcer définitivement mais qu'est-ce que cela vous inspire ?

PS : désolé pour le pavé 

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